AVM Trend & Engin YILDIRIM Röportajı

AVM Trend için de yazılar yazan Yıldırım’la bu kez 'Karma Projeler ve AVM kiralaması ile yönetimi hakkında çok özel bir röportaj gerçekleştirdik…

• Engin bey, sektörün tecrübeli yöneticilerinden birisiniz. Edindiğiniz tecrübeler ışığında okuyucularımıza 'Başarılı AVM Yönetiminin sihirli formülünü' anlatır mısınız lütfen.

Sihirli formülü yok ama en önemli püf noktası yönetim ekibinin ‘liyakate’ göre ve işini ‘tutku’ ile seven profesyonellerden seçilmesidir. ‘Eş, dost, arkadaş’  tavsiyesi ile on milyonlarca dolar yatırım yapılan AVM’lerin yönetiminin torpilli kişilere teslim edilmesi pahalıya mal olabilir.

Günümüz şartlarında, yoğun rekabet ortamında iyi yönetilen AVM’ler ön plana çıkacak, mülkün değeri artacaktır. Dolayısıyla günlük rutin işleri idare eden yöneticilerin farkı ‘reklam&pazarlama faaliyetlerini başarıyla yürütebilmesiyle ortaya çıkmaktadır.

Takım çalışmasına uygun işini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplere kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırla tam destek verilmeli. Global düşünüp, yerel hareket edilmeli.

• İşporta’dan AVM’lere alışveriş evrim geçirdi diyebilir miyiz?

Evet diyebiliriz. Seyyar işporta, en saf anlamıyla perakende satıştır.  Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile birlikte alışverişin kalbi AVM'lerde atmaya başladı.

Nerede o eski sokak satıcıları? Zerzevatçı, yorgancı, hallacı, macuncu, yoğurtçu, eskici,  bohçacı, sütçü,  galetacı, halkacı, fırıldakçı, sakalar ve kalaycı ile seslenip dillenen sokaklarımız, o eski sakinleriyle "maziye gömülen" pek çok değer gibi nostaljik yazıların konusu oluverdi.

Günümüzde AVM’ler, cadde dükkanları, çarşı-pazarlar, online alışveriş vb. Çok çeşitli kanallardan hatta dünyanın bir ucundan internet üzerinden alışveriş yapılabilmekte. Nereden nereye...

• AVM’lerde mecburi istikamet neden “Renovasyon” ?

'Rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM'nin el değiştirmesi, fiziksel yıpranma, konsept yenileme...' gibi nedenlerden ötürü yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmektedir.  

Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre yüzde 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. Bugüne kadar açılmış ve yenileme yapılmamış tüm AVM'lerin önümüzdeki 10 yıl içerisinde yenilenmesi gerekecek.

• Gayrimenkul sektörünün cazibe merkezleri Karma Projeleri kısaca anlatır mısınız? Ve karma projenin yönetimi hakkındaki görüşleriniz nelerdir?

Karma projeler, “konut, ofis, AVM, rezidans, hotel, hastane, marina, tematik park, üniversite, müze...” fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran “akıllı yaşam alanlarıdır.” Karma projeler, "mixed use" olarak da ifade edilmektedir.

Karma projelerin yönetimi ve pazarlanmasını yapan 'üst düzey yöneticinin' öncelikli olarak “iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan altyapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen...'' profesyonel olması gerekmektedir.

Tabii ki ihtiyaç hasıl olan alanlarda da uzman kişi veya şirketlerden de danışmanlık hizmeti alınmalıdır. Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı konutlarda oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM’den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasını ziyaret ediyor.

Dolayısıyla karma projenin genel müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi kadar çok önemlidir!

• Alışveriş sektörü açısından İçinde bulunduğumuz Pandemi dönemi ve sonrası için neler söyleyeceksiniz?

Pandemi döneminde de kapalı alanlar içinde, alışverişin en güvenilir adresinin 'Alışveriş Merkezleri' olduğunu önemle vurgulamak isterim!

Pandemi döneminde temassız endüstrilerin gelişimi büyük ivme kazandı. Yapay zeka, robotlar, online ticaret, temassız kart ile alışveriş kullanımı arttı ve video konferanslar iş hayatında yoğun kullanılır oldu.

Koronavirüs nedeniyle insanlar hızla sanal gerçekliğe geçti ve yaşlılar bile interneti aktif olarak kullanmaya başladı. Kriz dönemlerinde şirketlerin en değerli varlıkları sermayeleri değil, müşterileridir.

Kriz dönemi de olsa, insanlar yine alışveriş yapmak zorundadır. Nitekim son aylarda Alışveriş Merkezleri pandemi yaralarını sarmaya başladı.

Yaşadığımız bu süreci iyi yönetebilen AVM’ler pandemiden sonra eskisinden de güçlü duruma gelecekler. Halihazırda faaliyetini müşteri odaklı sürdüren yenilikçi markalar daha da güçlenecek.

Çok dinamik bir ülke oluşumuz sayesinde, dünya platformunda güçlü ve rekabetçi olduğumuz perakende sektöründe önümüzdeki süreçte mutlaka yeni ve güçlü markalar çıkaracağımızı da düşünüyorum. 

Bundan sonraki dönemde AVM’lerde fiziki mağazalar ile online alışverişin birleştiği noktalar artacak. Fiziksel mağazalar, pandemi sonrasında da tercih edilmeye devam edecek; İlaveten yeni nesil deneyim ve mikro-lojistik merkezlere dönüşecek.

Perakende tasarım endüstrisi, özellikle online alışverişin cazibesiyle rekabet edebilmek için, “deneyim” konseptini öne çıkarmakta. Bu, mağazayı ziyaret eden, alışveriş etmek isteyen tüm müşterilere uygun ve tüm duyulara hitap eden bir atmosferin geliştirilmesi demek.

Bu noktada deneyim tasarımı ön plana çıkmaktadır. Perakendeciler ilgili, değerli ve benzersiz müşteri deneyimlerini optimize eden teknolojilere yatırım yapmalıdır.

AVM’ciler ve mağazacılar müşterilere daha iyi hizmet etmek için ellerindeki verileri paylaşmalı ve interneti birlikte yönetmek için ortak çalışmalılar.

Alışveriş merkezleri temassız ürün teslim noktaları, internet satışından alınmış ürünleri deneme odaları, kolay değişim imkanları sunmalıdırlar.

Alışveriş merkezleri pandemi sonrası için, yeme içme birimlerine sürdürülebilir konfor, hijyen ve özgün dekorasyonları, geniş terasları olan alanları yeniden düzenlemeliler.

Alışveriş merkezlerinin artık yeşile, açık hava alanlarına ihtiyaçları var. Yeni alışkanlıklar ve davranışlar dikkate alınarak 'dinlendirici atmosfer kabinleri, ev ofis çalışanları için paylaşımlı çalışma ortamları, gençler için birlikte müzik dinleyip, dans edebilecekleri platformlar, sanal oyun dünyalarının gerçek ortama aktarılmış yeni akım oyun alanlarına yer verilebilir.

İnsanlar için sağlık aşırı önem kazandı. Yatırımcılar, sağlıklı yaşam ile ilgili özellikli ünitelere alışveriş merkezlerinde yer vererek, ziyaretçinin gelme nedenlerine, bir kanal daha açmış olacaklardır.

Psikiyatri, çocuk sağlığı, dahiliye, göz, diş gibi dallar başta olmak üzere küçük ölçekli klinikler, laboratuvarlar, fitness, SPA birimleri mağaza karmalarına dahil ederek, ziyaretçinin temaslı yaklaşımda rahat ve güvenli hissetmelerine katkıda bulunacaktır.

Eğer bu süreci doğru değerlendirirsek çıkarılacak çok fazla ders olduğunu göreceğiz. Neler geçmedi ki, bu günler de geçecek ve hep birlikte yeni normal düzenimize geçiş yapacağız.