Dünya’da ve Ülkemizde AVM’lerin Geleceği

AYD’nin (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği), 29 Mayıs 2019 tarihinde düzenlenen ’Genel Kurul Toplantısı’nda 2019-2021 dönemi Başkanlık görevine Prof. Dr. Hüseyin Altaş oy birliğiyle seçildi.

Hukukçu olan Altaş seçildiği günkü ilk açıklamasında uzlaştırıcı yönetim yaklaşımını şöyle ifade etmişti: “Biz AVM yatırımcıları; perakendeciler, tüketiciler ve sektörel çözüm ortakları ile birlikte perakende sektörünün sağlıklı gelişimini el birliğiyle desteklemek amacıyla, derneğimizin faaliyetlerine hızlı ve etkin bir şekilde devam edeceğiz.

Hem bir yatırımcı hem de bir hukukçu olarak yönetim kurulumla birlikte sektörümüzün dinamiklerine ve hassasiyetlerine şimdiye kadar olduğu gibi birleştirici, uzlaştırıcı bir yaklaşımla katkıda bulunmayı hedefliyorum.”

AVM’nin tanımı ve ülkemizdeki AVM’leri bu tanımlara göre sınıflayarak sayıları hakkında bilgi verir misiniz?

Alışveriş merkezi tanımına baktığımızda Uluslararası Alışveriş Merkezleri Birliği –ICSC’nin de tanımladığı gibi AVM, en az 5.000 metre kare kiralanabilir alana, bu alan içinde 15 bağımsız birime sahip ve tek bir merkezden yönetilen yapılar olarak tanımlanmaktadır. Şubat 2016’da Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Alışveriş Merkezleri Yönetmeliği’nde de benzer bir tanımlamayı görüyoruz.

Bugün Türkiye’nin 65 ilinde bulunan 432 adet AVM’nin ulaşmış olduğu toplam kiralanabilir alan 13 milyon metre kare. Bu verilerden yol çıktığımızda 1.000 kişi başına düşen topla kiralanabilir alanın da 159 metre kareye ulaştığını görüyoruz. Türkiye’deki AVM sayısının 2023 yılına kadar ortalama 475 adet AVM ve 15 milyon metre kare kiralanabilir alana ulaşacağını öngörüyoruz.

Dünya’da ve ülkemizde AVM’lerin geleceği hakkında neler söylemek istersiniz?

Alışveriş merkezlerinin tarihsel gelişimine baktığımızda 1800’lü yılların ortalarından itibaren Avrupa ve ABD’de departman mağazacılığı ile başlayan sürecin 20. yüzyılın başlarıyla birlikte yine ABD’den başlayarak modern alışveriş merkezlerine doğru evrildiğini görüyoruz.

20. yüzyıl başlarında rastlanan organize alışveriş merkezlerinin temelinde refah artışı ve kentsel büyümenin doğurduğu organize perakende sektörünü gözlemliyoruz. Öte yandan ticaretin ilk doğduğu topraklar olarak ülkemiz birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve hanlar, arastalar, çarşılar, bedestenler gibi birçok farklı yapı ile alışveriş ve ticaret kültürümüz yüzyıllar öncesinden oluşmuştur.

Dünyanın ilk alışveriş merkezi olarak tanımlayabileceğimiz Kapalıçarşı’nın 600 yıla yakın bir zamandan beri hizmet veriyor olması bunun en büyük kanıtıdır.

Modern alışveriş merkezlerinin ülkemizde ve dünyadaki gelişimine baktığımızda da ilk dönemde alışveriş merkezlerinin tüketicinin ihtiyaçlarını tek bir yerden karşılayabildiği kapalı alanlar olarak konumlandığını görüyoruz. Alışveriş merkezleri zaman içinde değişen müşteri ihtiyaçlarına göre hızlı bir değişim göstermiş ve bugün gerek mimari yapıları gerekse sunduğu hizmetler yönüyle fonksiyon değiştirmiştir.

İlk dönemde kapalı olan alışveriş merkezleri zaman içinde mimari yapı olarak kapalı, yarı açık ve açık AVM’ler olarak sınıflanmışlardır. İlk yıllarında ana fonskiyonun alışveriş olduğu AVM’ler yine bu süre içinde müşteri beklenti ve ihtiyaçları doğrultusunda değişim göstererek bugün artık yeme-içme, kültür-sanat ve eğlence alanları ile birer yaşam merkezine dönüşmüştür.

Sunduğu hizmetler itibariyle bugün artık hayatımızda outlet AVM, tematik AVM, cadde AVM’leri gibi bol seçenekli bir dünya var.Önümüzdeki yıllarda da AVM’ler beklenti ve ihtiyaçlar doğrultusunda hem mimari hem de mağaza karması ve konsept itibariyle gelişmeye ve değişime devam edecektir.

Yakın dönemde karma kullanımlı projeler içinde yer alan AVM’lerin, cadde AVM’lerinin artacağını, yeme içme ve eğlencenin AVM’nin mağaza karmasında çok daha fazla yer bulacağını öngörüyoruz.

AVM’lerde fonksiyon değişikliği konusu üzerinde özellikle durduğumuz bir konu. Yatırımcısından, tedarikçisine ve perakende markalarına kadar bir zincirin halkalarını temsil ettiğimiz sektörümüzde cirolarda artışı da fonksiyon değişikliği ile sağlayabiliriz.

Alışveriş merkezlerinde yeme-içme, spor alanları, turizm ve ihracat merkezleri gibi yeni fonksiyonlar yüklenerek yeniden yapılandırma şart. Aksi takdirde ABD’de olduğu gibi bu binalar hayalet binalar haline gelir.

AVM’lerden kiraların “TL”ye dönmesi ve yıllık artış oranına “TÜFE” sınırlamasının sektöre etksi nedir?

Dövizle kira yasağının ekonomik sıkıntıları aşma konusunda geçici bir uygulama olduğunu düşünüyoruz. Çünkü serbest piyasa ekonomisi kendi içinde dengesini zamanla bulacaktır.

Eğer bu yasak devamlı hale gelirse, Türkiye kendi gayrimenkul değerini düşürür. Çünkü dövizli kira sözleşmeleri ulusal ve uluslararası kredibilitede ve AVM’lerin gelirle çarpan olarak değerlerinin belirlenmesinde önemli bir yere sahiptir. Siyasi otoritenin konunun bu yönlerini de ele alacağını düşünüyoruz.

BMD Başkanı Sinan Öncel’in “Üç ay önceden bildirilmesi kaydı ile perakendeciye tazminatsız çıkış hakkı” tanınması için AYD’den beklentisiyle ilgili neler söylemek istersiniz?

Erken tahliye konusunda ise tüm perakendeci dernekleri ile de konuşarak adil bir çözüm bulacağımıza inanıyorum, hukuken erken tahliye halinde bir tazminat ödenmesinde bir sorun yoktur, nitekim Yargıtay’ın da konuya ilişkin yerleşik içtihatları bulunmaktadır. Bu içtihatlara uygun bazı daha netleştirici düzenlemeler yapılarak herkesin önünü görmesini sağlayabiliriz.

“Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun”un yenilenmesi hakkında neler düşünüyorsunuz?

İhtiyaçların karşılanması için bazı kanuni değişikliklerin yapılmasını elbette olumlu buluyoruz ancak esasında bir hukukçu olarak şu hususun altını çizmek isterim: Yönetmelik hükümleri ile detaylandırılması gereken hususların kanuna dercedilmesi nasıl ki kanun yapma tekniği bakımından uygun değilse, kanundaki yetki ve içerikleri aşacak yönetmelik hükümleri ile sektörün düzenlenmesi de hukuka aykırı olur; o yüzden bu alanda yapılacak düzenlemelerin içerik olarak olduğu kadar yapım yöntemi bakımından da hassasiyetle ele alınması gerekir.

Örneğin ortak alan giderleri ile ilgili detaylı düzenlemeler yönetmelik hükmünde yer almaktadır ancak bu detayların belirlenme kuralının genel olarak da olsa kanunda belirlenmesi gerekir.

Örneğin sözleşme serbestisi ve ticari hayatın kendine özgü dinamikleri sebebiyle, kanun ile tedarikçiler ve perakendeciler arasındaki alışverişte ödeme sürelerine müdahale edilmemesi, ortak kullanım alanları ile ilgili tüm AVM’lerin yapısal özelliklerine göre farklı düzenlemelere izin verilmesi, kanundaki tanımların sektörün ihtiyaçlarını menfaat dengesine uygun karşılayacak şekilde değiştirilmesi gibi konularda sektör aktörlerinin de görüşleri alınarak düzenlemeler yapılabilir.

AVM’lerin haftanın bir günü kapatılması; açılma – kapanma saatlerine sınırlama getirilmesi taleplerine nasıl bakıyorsunuz?

Ülkemizde son yıllarda dini bayramların ilk gününde AVM’lerin kapalı olma arzusu dile getirilmiştir. Alışveriş merkezlerimiz artık ticari işlevinden çok vatandaşlarımızın sosyalleştikleri, kültürel faaliyetlerde bulundukları mekanlar olarak hayatımızda yer alıyor.

Dolayısıyla bayram günlerinde bu özellikleri ile daha da öne çıkan AVM’lerin kapalı tutulmasını anlamlandırmak zor. Öte yandan ülkece çok çalışmamız gereken bir dönemden geçiyoruz. Nasıl turizm sektörünün bu günlerde canlanması bekleniyorsa aynı şekilde Türkiye’nin ve perakende sektörünün alışveriş ile hayatiyetini geliştirmesi de doğal bir durumdur.

Bayram tatili dolayısıyla AVM’lerin her zamankinden fazla turist ziyaretçi ağırlama potansiyeli de unutulmamalıdır. Ancak bu konuda takdir ve yetkinin sayın valilerimizde olduğunu belirtir, AYD olarak alınacak her türlü karara tüm üyelerimizin saygı duyacağını ifade etmek isteriz.

Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntıların AVM Perakende Ciro Endeksi’ne etkisi hakkında neler söylemek istersiniz?

Ekonomik sıkıntılar elbette AVM’leri de etkilemektedir ancak aşılamayacak sorunların olduğu fikrinde değilim. AVM perakende ciro endeksinin 2019 yılının başından itibaren gösterdiği perfromansa baktığımızda ciro endeksinin artmaya devam ettiğini görüyoruz.

Ciro endeksinde İstanbul ve Anadolu’da artış ya da azalış grafiğinin genel olarak birbirine paralel seyrettiğini söyleyebiliriz. İstanbul’da cirolar artarken Anadolu’da da artmaya devam ediyor. Sadece alışveriş hacminin yüksek olduğu İstanbul’da metrekare cirolarının biraz daha fazla olduğunu görüyoruz.

Bu tablo insanların tatil yörelerinde olduğu yaz aylarında İstanbul ve Anadolu için birbirine yakın seyrediyor. Ziyaret sayılarında ise bir miktar düşüş yaşanıyor. Ziyaret sayısındaki düşüşe rağmen metrekare cirolarının artması ise ziyaretçilerin ihtiyaç odaklı hareket ettiğini gösteriyor. Burada altının çizilmesi gereken en önemli husus da artan cirolara rağmen artan maliyetler ve bu doğrultuda ciro artışlarının enflasyonun altında kalması.

Perakende ciro endeksi bu yıl nisan ayına kadar olan dönemde Mart ayı dışında enflasyonun altında bir artış gösterdi. Kategoriler bazında artışlara baktığımızda da indirim kampanyası döneminde giyim kategorisindeki artış ya da diğer aylarda ağırlıklı hipermarket, teknoloji kategorilerinde artış yaşanması ihtiyaç odaklılığın ve tüketicinin ekonomik sebeplerle zorunlu alışverişe yönelimin artabildiğini gösteriyor.

Orantısal olarak hızla artan online/e-ticaret perakendeciliğinin, cadde mağazacılığının gelişiminin AVM’lere ve AVM yatırımlarına etkisi nelerdir?

Türkiye’deki alışveriş merkezleri yatırımlarının online ticaret ya da cadde mağazacılığından bağımsız olarak gerek yatırım maliyetlerindeki artış gerekse belli bir oranda doygunluğa ulaşılmış olması nedeniyle bundan sonraki süreçte yavaşlayacaktır. Özellikle TL kira uygulaması sonrası yatırımların geri dönüş süresindeki artış da yatırımcıyı olumsuz etkileyen bir diğer unsur.

Bunun dışında AVM’lerin teknolojik gelişmeleri ve değişen müşteri ihtiyaçlarını yakından takip eden ve buna göre değişim geçirebilen yapılar olduğunu belirtmiştik. Online ticaret AVM’ler açısından bir rakip olarak görünmekten öte perakendenin tamamlayıcı bir unsuru olarak görülebilir. Bu konular geliştikçe rekabete olumlu katkısı olacağını düşünüyorum.

AVM’ler de bu değişime ayak uyduracaktır. Örneğin AVM yatırımcıları olarak e-AVM gibi yatırımları dahi düşünmeliyiz. Her alışveriş merkezinin aynı zamanda online bir merkezi de olabilir. Ayrıca perakendenin yoğun olarak kullandığı internette seçip mağazada alma (pick and collect) uygulaması da AVM ve online alışveriş arasındaki uyumun bir göstergesi. Bundan sonra daha çok pop-up mağazalar da görebileceğiz.

Cadde mağazacılığını da yine AVM’ler açısından bir rekabet unsuru olarak değerlendirmek doğru olmayacaktır. Ülkemizdeki mimari gelişim ne yazık ki cadde mağazacılığı açısından uygun bir ortam sunamamaktadır.

Binaların alt katlarının müşterinin rahat bir şekilde alışverişini yapabileceği geniş dükkanlara imkan vermemesi; benzerini Avrupa’nın birçok şehrinde gördüğümüz geniş meydanların ülkemizde çok fazla olmaması ülkemizde cadde mağazacılığını belli başlı bölgelerde sınırlı kalmasına neden olmuştur.

Bugün her ne kadar İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi gibi çok güzel alışveriş caddelerimiz olsa da örnekleri çoğaltmak mümkün olmamıştır. Öte yandan özellikle yeni alışveriş merkezlerinde insanlara cadde ve sokak kültürünü de yansıtacak şekilde mimari değişimlerin yaşandığını da gözlemliyoruz.

PROF. DR. HÜSEYİN ALTAŞ KİMDİR?

AYD’nin Başkanlık görevini üstlenecek yeni Prof. Dr. Hüseyin Altaş 1968 Denizli doğumlu. Altaş, Ankara Hukuk Fakültesi mezunu olup uzun yıllar Ankara Hukuk’un akademik kadrosunda yer alarak Türkiye’nin önemli hukukçularını yetiştirmiş.

Altaş’ın hukuk alanında basılı altı adet kitabı, yerli ve yabancı dilde yayınlanmış 200’ün üzerinde makalesi, ulusal ve uluslararası sempozyumlarda sunduğu onlarca tebliği bulunmakta.

Akademik hayatına İstanbul Teknik Üniversitesi, İşletme Fakültesi, İşletme Mühendisliği Öğretim Üyesi olarak devam eden Altaş, aynı zamanda bir aile şirketi ve Arcadium AVM’nin de ortağı olan Altaş Yatırım A.Ş.’nin ortakları arasında yer almakta.