AVM’lerde ortak alan gideri (OAG) konusu (1)
AVM’lerde OAG konusu, uzun yıllardır kiralayan ya da işleten ile kiracı yani perakendeci arasında bir anlaşmazlık olarak süregelmektedir.
Perakende sektöründe bu hususu sorun haline getirmemek yerine, çözüm arayışları içinde görünmek, tarafları muhtemelen daha fazla tatmin etmektedir. Bu nedenle OAG konusu konuşulmaya, ama sonuç almamaya devam eden bir konu olarak kalmayı sürdürmektedir.
Niye böyledir?
Bunu bilemiyoruz…
Ama böyledir işte…
Zaten bu nedenle “ Uzun yıllardır…” dedim.
Konuya tüm açılardan, en objektif gözle bir daha bakalım.
Bilindiği gibi, AVM'lerin; brüt alanı, kiralanabilir alanları, ortak alanları, etkinlik alanları vb alanları var…
OAG, bilindiği gibi; kira alınmayan, ancak harcama yapılmak zorunda kalınan alanlar için AVM işletmesinin kiracılarından talep ettiği bir gider kalemi.
Bunu herkes biliyor tabii de, biz bazı hususları tekrar net olarak hatırlatalım istedik...
Eğer ortada ödenmesi zorunlu bir gider (OAG gibi) varsa, ki AVM’lerde var, bunun bazı koşulları da olmalıdır.
Nasıl mı?
Şöyle;
- OAG’nin net ve herkes tarafından kabul edilen bir tanımının yapılması,
- OAG’nin hesaplanmasının ne şekilde yapılacağının belirlenmesi,
- OAG’nin farklı büyüklüklerdeki farklı markalardan hangi oranlarda, nasıl alınacağı,
- OAG’nin mağazanın kullanmakta olduğu net metrekare alan için mi alınacağı,
- OAG’nin nasıl hesaplanacağı,
- OAG’nin hangi para birimi ile alınacağı…
Bu ve benzeri hususlar herkes için;
- AVM yatırımcısı/AVM İşletmecisi/Kiralayan
- Kiracı/Perakendeci,
bakımından adil olması önemli, sürdürülebilirlik açısından da ayrıca önemlidir.
Konu uzun, ayrıntılı, her açıdan tartışmaya açık, sektördeki herkesin önemsemek durumunda olduğu, tartışılabilir yanları fazla olan bir konudur. Bu bakımdan OAG konusunu birkaç bölüm olarak yazmayı, tercih ediyorum. Tabii sıkıcı olmamak için de diyebiliriz…
Öncelikle;
OAG alınmalı mıdır?
Alınmasından yana olan da vardır, alınmamasından yana olan da…
Mantıklı ya da gerekli olanı hangisidir?
Buna sizler karar vereceksiniz, ben görüşümü söyledim...
Aşağıda gerekçeli olarak biraz da işin kronolojik tarafına da dokunarak konuyu irdeleyelim.
Dünden bugüne
Topraklarımızdaki ilk tarihi AVM muadili oluşum, biliyorsunuz dünyaca ünlü Kapalı Çarşı’dır. (Grand Bazaar)
Fatih Sultan Mehmet tarafından, İstanbul’un fethinden 8 yıl sonra, 1461 yılında yapımına başlanmış, 15. YY ikinci yarısında hayata geçmiştir.
Birkaç YY ara vermişiz ve sonra 1 Ekim 1987 yılında ilk modern AVM tanımıyla Galleria’yı açmışız. Arada yaklaşık 5 YY'lık bir süreç var.
Kapalı Çarşı’nın içi dahil, çevresinde, iş hayatımızda birçok iş hanı tarihte de vardı, hâlâ da var… Muhtemelen gelecekte de olmaya devam edecek bu klasik iş modeli...
Bu han yapısında; hanın bir ana kapısı vardır, belki iki…
Bir çay ocağı; bunun belkisi falan olmaz, tek bir çay ocağı ki çoğu zaman hancı tarafınca ya da akrabalarınca, hemşehri de olabilir, işletilir.
Bu satışlarda kredi kartı olmadığından adına marka denilen ödeme aracı yuvarlak plastik pullar emisyona sokulur, aylık nakde dönüştürülür, bunun gecikme faizi falan da olmaz…
Hanlarda kiraya verilen eski dilde yazıhane olarak geçen (ofis) bölümler ve mağazalar bulunur. Zaten iş hanının varlığı da bu yapılaşmayla özdeştir.
Bunların tümü ayrı ayrı kiralanır…
Özetle kiracılar da kiralayanlar da farklıdır…
Ama tamamına hizmet veren hancı aynıdır...
Hancı, biraz şakayla karışık Han Genel Müdürü, hanın işletmesi, kısmen kiralaması, bazen teknisyenliği, temizliği, güvenliği, giren çıkanı, posta işleri, resepsiyonu, çay ocağı ile ikramı (Food court, catering) vb konulardaki yetkilisidir. Elinde tüm odaların, ana giriş kapılarının anahtarı vardır. Bu anahtar, telden büyük bir halkaya (Anahtarlık diyelim) geçirilmiş olup genelde hancının bel kemerine iliştirilmiş olarak muhafaza edilir, taşınır, bulundurulur…
Onlarca odanın anahtarını o hancı bir defada bulur ve kapıyı açar, genelde yanılmaz. Yani ikiyi bulmaz anahtar-açma denemesi…
Bunu neden mi anlattık…
Biraz çeşni olsun, biraz da nostalji yapalım istedik de ondan…
Şimdi güncel hayata dönelim…
Eskinin (Hâlâ da mevcut tabii ki) hanlarında kiralanan yer (mecur) dört duvar ve bir kapı, ya da dört duvar bir kepenkti… Dolayısıyla, han için yapılan harcamalar tutulur, ay sonunda kiracılara bölüştürülür ve hesap görülürdü...
Günümüzde
Şimdi öyle mi?
Değil…
Nasıl peki?
Ee işte örneğin OAG var…
Zaten alınmalı mı, alınmamalı mı dediğimiz de bu...
Organize perakende ile tradisyonel perakendeyi ayıran birçok özellikten biri de; günümüzün AVM yönetim anlayışının, zamanın işhanı (Han bekçisi, han odabaşı vd tarafınca yapılan) tanımından farklı olmasıdır.
İşin gereği olarak;
- Kiralama,
- Pazarlama,
- Etkinlikler,
- İşletme,
- Teknik,
- Finansman,
- Mali İşler,
- Muhasebe
ayrı departmanlardır.
Artık AVM mağazaları dört duvar ya da üç duvar bir vitrin olarak kiraya verilmemektedir, verilmemelidir de…
Nasıl kiralama yapılmalıdır sorusunun, bana göre çağdaş yanıtı şöyle olmalıdır.
AVM’ler;
- Mağazaları,
- Ortak Alanları,
- Reklam-Tanıtımı,
- Etkinlikleri,
- Promosyonları,
- Teknik Bakımı, Servisleri,
- İşletmesi,
- Yönetimi,
- Temizliği,
- Güvenliği,
- Bahçe Peyzaj ve Bakımı,
- Aydınlatması,
- Sair Teknik Ünitelerinin (Jeneratör, Klima Sistemleri, Asansörler, Yürüyen Merdivenler vb…) varlığı,
- Otoparkı,
- CCTV Sistem varlığı vb assetleriyle kiralanmaktadır…
AVM’lerin;
Bir çalışma disiplini, kurallar ve standartları, uygulamaları olmalıdır.
Yani kısacası;
Bir AVM kiralama yaparken kiracısına yukarıda özetle vermeye çalıştıklarımızı vermeyi taahhüt ederken, müşteri garantisini de bir anlamda vermek durumundadır.
AVM kiralama yaparken demektedir ki;
AVM olarak biz;
Bu koşulları yerine getirmemiz kaydıyla, siz kiracımıza (Sektörde, yaygın olarak ilk defa benim kullandığım; iş ortağı denmektedir) günlük/aylık/yıllık, her neyse şu kadar birimlik dönemde şu kadar ziyaretçiyi, kiralanan mağazanın kapısına kadar getirme taahhüdünü vermekteyiz.
Bundan sonrası belki sadece sizin değil, bizlerin müşterek çalışmalarıyla satışa, ciroya, kâra ve verimliliğe dönüştürülecektir…
Bunun nümerik ölçümü hem mümkündür, hem de son derece kolaydır...
Bence OAG alınmaması fikrimizin temel dayanağı budur…
Ama sadece bu da değildir…