Engin Yıldırım'ın 29. Yılında "Alışveriş Merkezi Yönetim Sırları''

29 yıldır alışveriş merkezleri ile karma projeler ve Holding'lerin önemli projelerinde “Genel Müdür, Genel Koordinatör, icra kurulu üyesi” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; Bir dönem sahibi olduğu danışmanlık şirketi ( MallArt) ile Kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ( ‘’Alışveriş Merkezi Yönetim Sırları’’, 'Alışverişin mARKA Bahçesi’’ ve " A'dan Z'ye Alışveriş Merkezi Yönetimi'’ ) ile tanınan Engin Yıldırım'ın; Yurt içi, yurt dışı önemli birçok AVM ve Karma Projenin geliştirilmesi, yönetilmesi ve kiralanmasında imzası bulunmaktadır. Bu tecrübelerden edindiği bilgiler ışığında yazdığı köşe yazısı aşağıdadır. Keyifli okumalar.

1- Alışveriş Merkezi yönetim ekibinin, AVM açılmadan önce kurulması, inşaat aşamasında AVM’yi tanıması, kiracılarla görüşmelerde bulunması ve AVM’yi açılışa hazır hale getirmesi,

2- Alışveriş merkezinin lokasyonu, bölge halkının ekonomik/sosyal durumu, beğeni ve beklentileri, merkezin konsepti, rakip merkezlerin durumuna göre doğru kiralama ve marka karmasının yapılması,

3- Alışveriş merkezlerinde yer alan mağaza sahiplerine en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak; Ortaklara düzenli, istikrarlı kira geliri sağlanması,

4- AVM yatırımcısı, kiracısı, müşterisi ve yönetim kadrosu arasında ayrı ayrı yaklaşımlar oluşturarak, eş zamanlı, dengeli, verimli koordinasyonu sağlamak,

5- Müşterim Kimdir ve Beni neden tercih ediyor? sorusunu doğru cevaplayarak, ‘Doğru Müşteri’nin gelmesini sağlamak, ciroyu artırmak, yönetim giderlerini düşük tutmak ve ‘alışveriş merkezinin değerinin artırılması’,

6- Bir iş yapmadan önce mevcut durum analiz edilmelidir. Ardından yapılan faaliyetlerle oluşturulan etkiyi ve şirket faaliyetlerine kattığı değeri ölçümlemek lazım. Çünkü ”Ölçmezsen bilemezsin, bilmezsen yönetemezsin”,

7- Müşterilerin değişen ve artan beklentilerine paralel, rekabet ortamında fark yaratacak hizmet anlayışı getirilmelidir. Hem fark yaratacak hizmet anlayışını getirmek için hem de verimliliği ve satışı artırmak için eğitim şart!,

8- Müşteriyi olumlu anlamda şaşırtmalı, sürekli yeni hizmetler, fırsatlar sunmalıyız. Böylece benzerlerimizden ve rakiplerimizden farklılaşıp, tüketicinin zihninde markamızı oluşturmalıyız. Ama marka olmaktan daha zor olan marka kalmaktır. Markamıza sürekli yatırım yapmalıyız,

9- AVM yönetimine dair ‘kısa, orta ve uzun’ vadeli hedefler koyup, gerekli planları yapıp, bu planları doğru bir şekilde uygulamalı; Zaman zaman plan ve stratejileri revize etmeliyiz,

10- İşini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplerle, karmaşık sorunlara yenilikçi çözümler getirerek; Şeffaflık, hesap verebilirlik, katılımcılık, yenilikçilik, tutarlılık, sorumluluk gibi evrensel yönetim ilkelerini hassas bir şekilde samimiyetle uygulamak gerekiyor,

11- Algı Yönetimi ve Kurumsal İmaj Yönetimini başarıyla idare edebilmek,

12- Enerji tasarrufunu ve verimliliği artırmak,

13- Hedef kitleye uygun pazarlama projeleri geliştirmek,

14- AVM pazarlama faaliyetleri ile mağaza satış&pazarlama faaliyetlerini sinerji oluşturacak ve verimliliği artıracak şekilde organize etmek, ortak projeler üretmek,

15- AVM Yönetim ekibi kiracılarla iletişimini düzenli, sağlıklı yürütmeli; Mağaza yöneticilerinden öneriler almalı, istişare ve empati yapmalı,

16- AVM’lerin yönetimine liyakat sahibi yönetici ve personeller getirilmeli ve sabırla desteklenmeli,

17- Alışverişte farklılık yaratmak için işe ‘neşe ve mizah’ katılmalıdır. Neşe bizi birbirimize bağlar, neşeyle öğrenilen bilgiler kolay kolay unutulmaz, neşe dilden dile reklam yaptırır! O nedenle alışverişte neşe faktörü ciddiye alınmalı,

18- Sektördeki yenilikler takip edilmeli, alışveriş merkezi, rakipler, perakendeciler ve hedef kitleyi iyi tanımak lazım,

19- Global düşünüp, yerel hareket edilmeli. Sadece teknolojiye değil, aynı zamanda "Ar-Ge, eğitim, iş gücü, kurumsal itibar, teknoloji ve Reklam& PR''a yatırım yapılmalıdır. Pazarı gerçekten iyi anlayın! Kime ne sattığınızı tam olarak anlamak için araştırmalar yapmanız ve veriler toplamanız gerekir

20- AVM’de yaptığımız pazarlama ve kiralama faaliyetleri ile markaya değer katmak, müşteri sayısı ve ciroyu artırmak, dolayısıyla mülkün değerini artırmak lazım

21- Sizi yarı yolda bırakmayacak doğru insanlarla yoldaşlık edin, vefalı ve ketum olun, kadir kıymet bilin...Bahane üretmeyin, çözüm üretin ki başkalarından farkınız olsun

22- Alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmeli. Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre % 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır,

23- Esneklik ve uyumluluk. Her zaman odaklanmış bir şekilde kalmalı, esnek olmalı, yeni fikirlere ve imkanlara açık olmalıyız.

24- Değişen koşullara anında uyum sağlama kapasitesine sahip yöneticilerin 6-7 kat daha başarılı oldukları saptanmıştır. Birşeyler değiştiginde, yeni tecrübelere veya farklı çevrelere uyum sağlamak için hızlı olmalıyız. Yaşamda başarılı olanlar, becerilerini ve vizyonlarını değişen durumlara adapte ederler.

25- Yapay zeka AVM sektörünün gelişimi, faydası için kullanılmalıdır. 

26- AVM'nin rekabetçi pozisyonunu korumak ve güçlendirmek için uzun vadeli iş planları geliştirmek. Şirketin herhangi bir biriminde herhangi bir gelişmenin olmadığı tek bir gün bile geçirilmemelidir. Gelecekte kazananlar “Değişime Uyum Sağlayanlar” olacak.

27- AVM'nin veya kurumunuzun yönetilmesi gereken en önemli 'kıymeti': 'Yönettiğimiz kurumun itibarı'dır. Kurumsal itibar, gerçekler ve algıların bileşimidir. AVM’lerin ticari beklenti içinde olmadan samimi olarak kurumsal sosyal sorumluluklarını yerine getiriyor olmaları itibarlarının güvencesidir.

28- Marka olmak için rakiplerden farklı bir konsept oluşturmak ve konsepti istikrarlı bir şekilde tüketicilere anlatmak gerekir

29- Şirketler, AVM'ler, -çoğu farkında değildir- aslında “öykü” üretirler. Her bir çalışanın bu öykü hamuruna nasıl bir şekil vereceği farklıdır. Mutsuz çalışanın çevresinde aktaracağı öykü ile mutlu bir çalışanın aynı hamurdan yapılmış öyküsü birbirinden farklı olacaktır. Genel Müdürlerde bu öykülerin “ana kahramanıdır”. Öykünün kahramanları olan 'yönetim ekibine mutlu, huzurlu ve gelecek korkusunun olmadığı' çalışma ortamı sağlanmalıdır.

DİP NOT:

-Başarılı alışveriş merkezi için sihirli formül yok ama yukarıdaki doğrular bir araya geldiğinde yapılması gereken en önemli iş yönetim ekibinin ‘liyakate’ göre ve işini ‘tutku’ ile seven profesyonellerden seçilmesidir. Her yaştan profesyonel çalışana ihtiyaç vardır. Liyakat sahibi, tecrübeli genel müdürün liderliğinde çeşitli tecrübelere sahip, hatta tecrübesi olmayan ama potansiyeli olan gençlerden oluşan karma bir ekiple aynı hedeflere yol almak en verimlisi ve keyiflisidir...

-Martin Luther King’den şu alıntı ile sözlerimi tamamlıyorum:

“Eğer sizden sokakları süpürmeniz istenirse, Michelangelo’nun resim yaptığı, Beethoven’in beste yaptığı veya Shakespeare’in şiir yazdığı gibi süpürün. O kadar güzel süpürün ki gökteki ve yerdeki herkes durup ’Burada işini çok iyi yapan, dünyanın en iyi çöpçüsü yaşıyormuş’ desin.” 

Engin Yıldırım

Gayrimenkul & Karma Proje Genel Müdürü